- Hörmətli redaksiya! Xahiş edirəm aşağıdakı sualıma qəzetiniz vasitəsilə ətraflı cavab verəsiniz. Son dövrlərdə irimiqyaslı layihələrin həyata keçirilməsi ilə əlaqədar vətəndaşların istifadəsində olan bəzi mülkiyyətlər, o cümlədən torpaqlar dövlət ehtiyacları üçün özəlləşdirilir. Bir çox hallarda vətəndaşların bu barədə məlumatlarının azlığı mübahisələrə səbəb olur. Xahiş edirəm bu barədə olan qanunvericilik barədə geniş məlumat verəsiniz.

Həmid XƏlilov,
Bakı şəhəri.

- Dövlət ehtiyacları üçün mülkiyyətin özgəninkiləşdirilməsinə yalnız qabaqcadan onun dəyərini ədalətli ödəmək şərtilə yol verilə bilər. Mülki Məcəllənin 157-ci maddəsinə əsasən, dövlət tələb etdikdə dövlət tərəfindən mülkiyyət yalnız qanunla icazə verilmiş hallarda yolların və digər kommunikasiya xətlərinin çəkilməsi, sərhəd zolağının müəyyən edilməsi və ya müdafiə əhəmiyyətli obyektlərin tikilməsi məqsədi ilə müvafiq dövlət orqanı tərəfindən və yalnız bazar dəyəri miqdarında qabaqcadan əvəzi ödənilməklə özgəninkiləşdirilə bilər. Mülki Məcəllənin 246-cı maddəsinə əsasən, dövlət ehtiyacları üçün alınan torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi bildirişin göndərildiyi gündən sonra, 90 təqvim günündən tez və 180 təqvim günündən gec olmayaraq, bu Məcəllənin 247-ci maddəsinin tələblərinə əməl olunması şərtilə alınan torpaq sahəsini azad etməlidir. Mülkiyyətçinin müraciəti ilə müvafiq icra hakimiyyəti orqanı bu maddədə göstərilən müddətləri dəyişə bilər. Qeyd olunan müddəalar dövlət ehtiyacları üçün alınan torpaq sahələri ilə yanaşı həmin torpaq sahələrində yerləşən və ya yerləşməyən və eyni məqsədlərlə alınan binalara (evlərə, tikililərə, qurğulara) da şamil edilir. Mülki Məcəllənin 247-ci maddəsinə əsasən, dövlət ehtiyacları üçün alınan torpaq sahələrinin satınalma qiyməti müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müəyyən etdiyi qaydada hesablanaraq bildirişin göndərildiyi gündən sonra 80 təqvim günündən tez və 120 təqvim günündən gec olmayaraq mülkiyyətçiyə ödənilir. Satınalma qiyməti müəyyənləşdirilərkən həmin qiymətə torpaq sahəsinin və orada olan daşınmaz əmlakın bazar dəyəri, habelə torpaq sahəsinin alınması nəticəsində mülkiyyətçiyə dəyən bütün zərər, o cümlədən, əldən çıxmış fayda da daxil olmaqla, onun üçüncü şəxslər qarşısında daşıdığı öhdəliklərə vaxtından əvvəl xitam verilməsi ilə əlaqədar düşdüyü zərər daxil edilir. Mülki Məcəllənin 248-ci maddəsinə əsasən, torpaq sahəsinin dövlət ehtiyacları üçün alınması haqqında qərardan dövlət ehtiyacları üçün alınan torpaq sahəsinin mülkiyyətçisi müvafiq icra hakimiyyəti orqanının qərarı ilə və ya satınalma qiyməti ilə razı olmadıqda bu barədə məhkəməyə müraciət edə bilər. Torpaq sahəsinin dövlət ehtiyacları üçün alınması haqqında qərardan iddia bildirişin sahənin mülkiyyətçisinə göndərildiyi gündən, satınalma qiymətindən iddia isə ödəmənin həyata keçirildiyi gündən bir il ərzində verilə bilər. Nazirlər Kabinetinin 4 aprel 2009-cu il tarixli 54 saylı Qərarı ilə təsdiq edilmiş "Dövlət ehtiyacları üçün alınan daşınmaz əmlakın satınalma qiymətinin hesablanması Qaydası"na əsasən, daşınmaz əmlakın dövlət ehtiyacları üçün alınması barədə qərar Nazirlər Kabineti tərəfindən İqtisadi İnkişaf Nazirliyinin, Maliyyə Nazirliyinin, Əmlak Məsələləri üzrə Dövlət Komitəsinin birgə vəsatəti əsasında baxılıb qəbul edilir və Qərarla daşınmaz əmlakın dövlət ehtiyacları üçün alınmasını dövlətin adından həyata keçirəcək müvafiq dövlət orqanı və ya dövlət müəssisəsi olan Sifarişçi müəyyən edilir. Vəsatətin Nazirlər Kabinetinə təqdim edilməsi dövlət ehtiyacları üçün daşınmaz əmlakın alınması zərurətini əsaslandıran Sifarişçinin ƏMÜDK-ə rəsmi yazılı müraciətinə və bu Komitə tərəfindən İqtisadi İnkişaf Nazirliyi və Maliyyə Nazirliyi ilə birgə baxılaraq, onların müsbət rəyi əsasında həyata keçirilir. Müraciətlə birgə aşağıdakı sənədlər ƏMÜDK-ə təqdim olunmalıdır: dövlət ehtiyacları üçün alınan torpaq sahəsinin ölçülərini əks etdirən xəritə; alınması təklif olunan torpağın kateqoriyaları (təyinatları) və mülkiyyət növü barədə məlumat; həmin torpaq sahələrində yerləşən və eyni məqsədlə alınan daşınmaz əmlakın (binaların, tikililərin, qurğuların) və onların tərkib hissəsinin siyahısı, mülkiyyət növü, texniki pasport, plan cizgisi; daşınmaz əmlakın alınmasının təsirinə məruz qala biləcək şəxslərin (mülkiyyətçilərin, icarəçilərin, istifadəçilərin) tam siyahısı;daşınmaz əmlakın alınması üçün tələb olunan vəsaitin ilkin qiymətləndirilməsi (ehtimal olunan xərclər) və həmin xərclərin maliyyələşdirilməsinin mənbəyi barədə məlumat; alqı-satqı ilə bağlı digər zəruri sənədlər.
Daşınmaz əmlakın alınması üçün ehtimal olunan xərclərin hesablanmasına dair tövsiyələr Qaydalara uyğun olaraq ƏMÜDK tərəfindən hazırlanır. Qərar qəbul edildikdən 3 təqvim günü müddətində Sifarişçi tərəfindən daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisinə bu barədə yazılı bildiriş göndərilir və satınalma qiymətinin hesablanması məqsədi ilə daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üzrə peşəkar fiziki və ya hüquqi şəxslər (Qiymətləndirici) cəlb edilir. Qiymətləndirici "Qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında" qanunda müəyyən edilən şərtlər və hallar nəzərə alınmaqla, habelə bu Qaydalarda nəzərdə tutulmuş metodikaya uyğun olaraq və bildirişin mülkiyyətçiyə göndərildiyi gündən 80 təqvim günündən gec olmayaraq, daşınmaz əmlakın satınalma qiymətinin müəyyən edilməsi şərtilə Sifarişçi tərəfindən "Dövlət satınalmaları haqqında" qanuna müvafiq olaraq seçilir. Satınalma prosedurlarında iştirak edən Qiymətləndiricinin ixtisas göstəricilərinə dair minimum tələblər (meyarlar) Əmlak Məsələləri üzrə Dövlət Komitəsi tərəfindən Maliyyə Nazirliyi və İqtisadi İnkişaf Nazirliyi ilə razılaşdırmaqla müəyyən edilir və həmin tələblərə (meyarlara) hər təqvim ilinin I rübünün sonunadək yenidən baxılır. Daşınmaz əmlakın satınalma qiyməti onun siyahıya alınma tarixindən və ya daşınmaz əmlakın alınması ictimaiyyətə bildirilməzdən (qərar dərc edildikdən) 90 gün əvvəl, bunlardan hansının daha tez baş verdiyi nəzərə alınmaqla, əmlakın malik olduğu bazar qiymətinə bərabər olmalıdır. Alınan daşınmaz əmlakın qiymətinin hesablanması aşağıdakılara əsaslanır: müvafiq inzibati ərazidə yerləşən daşınmaz əmlakın satış qiyməti və ya; torpağın qiymətinin satış qiyməti əsasında ədalətli müəyyən edilməsi üçün onun yerləşdiyi ərazidə daşınmaz əmlakla bağlı alqı-satqı olmadıqda və ya torpaq digər torpaqla əvəz ediləcəyi hallarda, daşınmaz əmlakın və torpağın bərpa qiyməti və ya; torpağın ədalətli və real qiymətini müəyyən etmək üçün torpağın satış qiymətindən və ya bərpa qiymətindən praktiki olaraq istifadə etmək mümkün olmadığı hallarda, torpağın normativ qiymətindən az olmayan qiyməti; daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi metodlarından bir neçəsi tətbiq edilə biləcəyi hallarda, qiymətin yuxarı həddini müəyyən edən metod tətbiq edilir. Daşınmaz əmlakın satınalma qiyməti hesablanarkən aşağıdakılar nəzərə alınmır: daşınmaz əmlakın alınmasına səbəb olan təcililiyin dərəcəsi; torpaq sahəsinin satışından imtina edən mülkiyyətçinin müvafiq qərarı mübahisələndirməsi ilə bağlı çəkdiyi xərclər, o cümlədən hüquqi yardımı (vəkil xidmətlərini) əldə etməsi, öz təşəbbüsü ilə ekspertizanın, qiymətləndirmənin aparılması və digər xərclər; torpağın istifadəsindən əldə ediləcək gəlirlərin gələcəkdə artması və ya azalması barədə hər hansı mənbənin verdiyi proqnozlar; qərara əsasən alınan torpaq sahələri və digər daşınmaz əmlak siyahıya alındıqdan sonra həmin torpaq üzərində yeni inşa edilən (ucaldılan, qurulan, yığılan) və ya yenidən qurulan hər hansı tikililər və ya əlavələrlə bağlı məsrəflər və ya zərər; qərar qəbul edildikdən sonra bu Qaydanın 3.2.4-cü bəndində nəzərdə tutulan daşınmaz əmlak barəsində mülkiyyətçinin (icarəçinin) bağladığı hər hansı müqavilə üzrə yaranan öhdəliklər.
Qiymətləndirici daşınmaz əmlakı qiymətləndirərkən, aşağıdakıları nəzərə almalıdır: satınalma qiyməti müəyyənləşdirilərkən, həmin qiymətə torpaq sahəsinin və orada olan daşınmaz əmlakın satış qiymətini, habelə torpaq sahəsinin alınması nəticəsində mülkiyyətçiyə dəyən zərəri, o cümlədən əldən çıxmış fayda da daxil olmaqla, onun üçüncü şəxslər qarşısında daşıdığı öhdəliklərə vaxtından əvvəl xitam verilməsi ilə əlaqədar düşdüyü zərər; dövlət ehtiyacları üçün alınan torpaq sahələri ilə yanaşı, həmin torpaq sahələrində yerləşən və eyni məqsədlərlə alınan binaları (evləri, tikililəri, qurğuları); kənd təsərrüfatı məqsədləri üçün istifadə edilən (əkilən, becərilən) torpaq sahələri (2 il və daha çox müddətdə davamlı olaraq istifadə edilməyən torpaqlar istisna olmaqla) qiymətləndirilərkən, onun istifadəsindən əldə olunan gəliri; yaşayış məqsədi ilə istifadə olunan torpaqlarda yerləşən tikililər qiymətləndirilərkən, həmin ərazidə və ya ona yaxın ərazidə olan oxşar və ya həmin tikiliyə və yerləşdiyi torpaq sahəsinə ekvivalent olan fərdi yaşayış evləri barəsində adi mülki dövriyyə şəraitində bağlanan əqdlər üzrə razılaşma qiyməti nəzərə alınmaqla satış qiymətini.Bu zaman belə əqdlər olmadıqda, ən azı hal-hazırda həmin tikilinin inşa edilməsində istifadə olunan tikinti materiallarının qiymətini və tikinti-quraşdırma və təmir (inşaat) xidmətlərinin dəyərini; torpaq sahələri sahibkarlıq fəaliyyətini həyata keçirmək üçün istifadə edildikdə, həmin sahibkarın əvvəlki maliyyə ili üçün vergi orqanları tərəfindən təsdiq edilmiş vergi bəyannaməsində göstərilən gəliri; istifadəsiz torpaqlar qiymətləndirilərkən, onların normativ qiymətdən az olmayan satış qiymətini; mülkiyyətçi ilə razılaşmaya əsasən ona dövlət ehtiyacları üçün alınan sahənin əvəzinə dəyəri satınalma qiymətinə daxil edilməklə, başqa torpaq sahəsi verildiyi təqdirdə əvvəlki torpaqları tərk etməsi və başqa yerə köçməsi nəticəsində yaşayış standartlarının və şəraitinin bərpa edilməsi üçün aşağıdakı əlavələr hesablanır: kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlarda: torpağın ətrafında yerləşən eyni keyfiyyətli torpağın əkin üçün istifadəyə hazırlıq işlərinə çəkilən xərclər, eləcə də yeni torpaq sahəsinin əldə edilməsi ilə əlaqədar hüquqların qeydiyyatı ilə bağlı rüsumlar və vergilər üzrə gözlənilən xərclər; yaşayış məntəqələrinin (şəhərlərin, qəsəbələrin və kənd yaşayış məntəqələrinin) torpaqlarında: torpağın ətrafında yerləşən eyniölçülü və təyinatlı, üzərində eyni və ya təkmilləşdirilmiş ictimai infrastruktur qurğuları olan torpağın yerdəyişmədən əvvəlki qiymətindən əlavə yeni daşınmaz əmlakın layihələndirilməsi və təsdiqi, qeydiyyatı, habelə hüquqların əldə edilməsi ilə bağlı rüsum, vergi və digər ödənişlərlə bağlı xərclər; torpaq sahəsinin yalnız bir hissəsi alındığı halda, sahə bölündükdən sonra mülkiyyətçidə qalan hissədə torpağın becərilməsi (əkilməsi və s.) üçün yolların, drenaj boruların, divarların (hasarların), yeraltı keçidlərin və digər işlərin giriş (qoşulma) nöqtələri və onların tikilməsi ilə bağlı Sifarişçi yazılı öhdəlik götürmədikdə, bu işlərə köçürməyə məruz qalan mülkiyyətçi və ya onun nümayəndəsi tərəfindən mövcud vəziyyətin bərpasına çəkilən xərclər; daşınma və nəqliyyat xərcləri; dövlət ehtiyacları üçün alınan şəxsin eyni təyinatlı digər daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüquqlarının qeydiyyatı ilə bağlı rüsumlar, vergilər və digər ödənişlərlə bağlı xərclər; əgər alınma nəticəsində şəxs yaşayış və ya iş yerini dəyişməyə məcbur olduqda, belə dəyişikliklərlə və yerdəyişmə ilə əlaqədar nəqliyyat və digər xərclər; dövlət ehtiyacları üçün alınmış daşınmaz əmlakın söküntüsündən əldə olunan yararlı tikinti materiallarının və məmulatların mülkiyyətçinin razılığı ilə ona qaytarılan miqdarı və qiyməti. Sifarişçi tərəfindən göstərilən xidmətlərə görə qiymətləndiriciyə haqq həyata keçirilən layihənin hesabına ödənilir və qiymətləndirmə obyektinin yekun dəyərindən asılı olmamalıdır. Qiymətləndirmə keçirilməsi ilə bağlı xərclər qanunvericiliyə uyğun olaraq qarşılıqlı razılaşma əsasında ödənilməlidir. Sifarişçi tərəfindən qiymətləndirmənin nəticələrinə dair hesabat alındıqdan sonra 1 iş günü müddətində satınalma qiymətinin məbləğinə dair mülkiyyətçiyə bildiriş göndərilir və maliyyələşdirmənin həyata keçirilməsi üçün bütün sənədlər əlavə edilərək, 3 təqvim günü müddətində Maliyyə Nazirliyinə Sifariş verilir. Maliyyələşmə həyata keçirildikdən sonra satınalma məbləğləri Sifarişçi tərəfindən bildirişin mülkiyyətçiyə göndərildiyi gündən 120 təqvim günündən gec olmayaraq fiziki və hüquqi şəxslərin bank hesablarına köçürülür.

çap üçün verisya